대신증권은 최근 제이알글로벌리츠의 회계정책 변경과 일부 자산 조정으로 중장기 배당 여력이 커졌다고 평가했다. 회계기준을 원가법에서 공정가치법으로 바꾸면서 자산 가치와 재무구조가 개선됐고 부채비율은 180.4%에서 119.2%로 낮아졌다. 대신은 해당 종목에 대해 투자의견과 목표주가는 제시하지 않았다. 이런 변화가 실제 배당정책으로 연결될지는 추가 확인이 필요하다.

벨기에 파이낸스타워의 조기 차환 가능성은 금리 부담을 줄이는 핵심 변수로 꼽힌다. 대신은 차환 시 금리를 4%대에서 3%대로 낮출 수 있어 주당배당금이 연간 40원에서 60원가량 늘어날 수 있다고 전망했다. 올해 8월 유로 환헤지로 약 150억원 규모의 환차익이 발생해 현금흐름에 보탬이 됐다는 점도 긍정적 신호다. 이를 바탕으로 2025년 연간 배당수익률은 약 8.2% 수준까지 기대된다고 평가된다.

자산의 질은 배당의 지속가능성을 가늠하는 잣대다. 파이낸스타워는 연방정부 산하 건물관리청이 2034년까지 100% 임차하고 있고 뉴욕 맨해튼의 498 세븐스 에비뉴도 장기 임대율이 높아 안정적 임대수입이 확보돼 있다. 이런 임차구조는 경기 변동기에도 기본적 현금흐름을 지지할 가능성이 크다. 다만 외화표시 자산과 환율 변동은 배당 변동성을 키울 수 있다는 점은 유의해야 한다.

그럼에도 시장은 유상증자 소식에 민감하게 반응했다. 제이알글로벌리츠는 1200억원 규모의 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자를 결의했고 모집자금 가운데 1148억원은 운영자금, 52억원은 채무상환에 쓰기로 했다. 이 공시가 나온 날 주가는 장중 14% 안팎 급락했으며 투자자들은 추가 채권 발행이 사실상 어려울 수 있다는 점을 우려했다. 운용사는 신용평가사 의견을 반영해 대응방안을 검토한다고 밝혔지만 단기적인 불확실성은 남아 있다.

보다 넓은 시야로 보면 리츠 시장 자체가 금리 사이클에 민감하게 움직이고 있다. 한국리츠협회 집계로 국내 리츠는 총 431개, 운용자산 약 113조9500억원이고 상장 리츠는 25개로 운용자산은 27조4704억원에 달한다. 지난해 기준 전체 리츠의 평균 배당수익률은 5.7%, 상장 리츠는 7.5%였고 증권사들은 올해 일부 대형 리츠의 배당 상승을 예측하고 있다. 정부의 규제 완화와 금리 인하 기조는 배당형 자산으로서 리츠의 매력을 부각시키는 요인이다.

투자자는 개선된 재무지표와 고유동 자산의 안정성, 그리고 유상증자로 인한 희석 효과를 동시에 고려해야 한다. 앞으로 주시할 핵심 변수는 파이낸스타워 차환의 금리 수준, 신주 발행 이후의 주당배당 추이, 그리고 현금흐름의 지속가능성이다. 배당률만으로 결론을 내리기보다 유동성 계획과 부채비율 변화, 향후 추가 자금조달 가능성까지 따져보는 것이 합리적이다. 결국 제이알글로벌리츠가 시장 신뢰를 회복하려면 재무구조 개선의 실효성과 배당지속성이 확인되어야 한다.