미래에셋자산운용의 공모펀드 맵스16호가 미국 샬롯의 아마존 물류센터를 5195만 달러에 매각하기로 했다. 매입가 6820만 달러보다 약 24% 낮은 가격으로 손실을 실현하는 결정이다. 최근 1년 수익률은 -3.55%, 최근 3년은 -17%대로 수익성이 악화됐다.
맵스16호는 인디애나, 오하이오, 노스캐롤라이나에 있는 라스트마일 물류센터 3곳에 투자했고 아마존이 3개 자산을 100% 임차하고 있다. 선순위 담보대출 잔액은 1억620만 달러로 LTV는 60%이며 대출 만기는 내년 1월이다. 매각대금은 대출원금 조기상환과 리파이낸싱 준비에 우선 사용될 예정이다.
마케팅이 여름 휴가로 지연되며 매각 일정은 초기 단계에 머물러 있다. 그렇다면 손절 매각은 포트폴리오 안정화를 위한 불가피한 선택일까. 금리와 매수자 수요를 고려하면 일부 손실을 감수하고 부채비율을 낮춰 리파이낸싱 여건을 개선하는 전략으로 볼 수 있다.
국내외 금리 완화 기대는 리츠의 배당 매력을 높여 미래에셋맵스리츠 같은 관련 상품의 관심을 되살린다. 핵심 변수는 잔여 두 자산의 매각 방식과 리파이낸싱 성공 여부이며 이는 투자자 수익률을 좌우한다. 투자자는 매각대금 활용 계획과 신탁 만기 대응 전략을 면밀히 확인해야 한다.