코스피 6300선 돌파와 함께 국내 리츠 시장이 숨을 고르면서도 신한글로벌액티브리츠는 여전히 투자자들의 온도차 속에 놓여 있다. 전일 종가 1303원인 이 리츠는 해외 부동산 노출과 고금리 차입 등으로 단기간 성과가 제한된 상태다. 다만 최근 재무구조 개선 신호가 일부 포착되면서 매수 시점과 리스크 관리의 기준이 달라질 수 있다.

한국투자증권은 핵심 변수가 해외 부동산 가치 회복이라고 진단하면서도 내부적으로는 재무적 부담을 일부 해소했다고 평가한다. 프리사 PRISA 펀드 일부 매각으로 올인 8.5%의 고금리 차입금을 상환했고 이로써 회계연도 5기에 약 12억원이던 이자비용이 회계연도 6기에 약 4억원 수준으로 감소했다. 또한 원화차액정산금 106억원은 그룹사를 통한 4.8% 한도대출로 지급돼 정산 이슈가 마무리됐고 해당 대출의 연간 이자비용은 약 5억1000만원으로 추산된다. 신규 환헷지 계약의 만기환율은 1352.68원이며 만기시점이 2027년 1월인 점도 단기적 불확실성을 낮추는 요인이다.

그럼에도 불구하고 한국투자증권은 단기 주가 반등에는 신중한 입장을 유지한다. 미국 등 해외 상업용 부동산의 가치 회복이 더딘 상황과 PRISA 매각에 따른 배당재원 축소가 수익성의 즉각적 개선을 제한하기 때문이다. 미국 금리 인하와 상업용 부동산 지표의 점진적 반등을 전제로 한 장기적 관점의 접근을 권했다.

이는 리츠 전반의 흐름과도 맞닿아 있다, 코스피 강세 속에 상장 리츠들의 합산 시가총액은 10조원 돌파를 눈앞에 두고 있고 KRX 리츠 TOP10 지수는 연초 대비 2.8% 상승했다. TIGER 리츠부동산인프라 ETF에는 올해 순유입 2066억원이 집결했고 주요 리츠들의 예상 배당수익률은 현 주가 기준 연 5~8% 수준을 보인다. 시장 평균 PER 4.79배, PBR 0.38배라는 저평가 지표는 수급이 전환될 경우 급격한 밸류에이션 재평가 가능성을 시사한다. SK리츠 롯데리츠 ESR켄달스퀘어리츠 등 1조 클럽의 상승과 함께 신규 상장 움직임이 재개되는 점도 주목할 변수다.

투자자는 무엇을 확인해야 할까, 우선 신한글로벌액티브리츠의 자산군별 가치 동향과 PRISA 매각 이후 잔여 자산의 배당창출력 변화를 면밀히 점검해야 한다. 차입금 상환으로 절감된 이자비용이 실제 배당 여력으로 연결되는지, 환헤지 만기와 대출 구조가 현금흐름에 어떤 영향을 주는지를 시나리오별로 검증할 필요가 있다. 단기 매매로 수익을 노리기보다는 배당과 자산가치 회복을 염두에 둔 중장기 포지셔닝이 합리적이며 유상증자나 추가 매각 가능성에 대비한 분산 전략도 유효하다. 최근 금융사와 자산운용사 인사 이동에서 보이는 포트폴리오 재편 기류는 리츠에 대한 자금 유입과 규제 완화 기대를 동시에 키우고 있어 투자 판단의 변수로 작용할 것이다.