분양시장이 상품성 경쟁으로 재편되면서 건설업체들의 지역 및 상품별 전략이 투자지형에도 영향을 미치고 있다. 자이에스앤디는 경북 상주 함창읍에서 11년 만에 선보이는 상주 자이르네를 다음 달 분양하며 지역 내 최대 규모와 최고층이라는 표식을 내세운다. 단지 최상층에 스카이라운지와 교보문고 북 큐레이션 공간을 도입해 지역 수요의 실수요를 겨냥하는 모습이다. 또 서초동에서 시행·시공하는 308가구 임대사업은 도시권 장기 수익 모델로서 포트폴리오 다변화를 보여준다.

지난해부터 확산한 커뮤니티와 큐레이션 중심의 차별화는 실적과 청약성적으로 증명되고 있다. 경남 창원의 창원 센트럴 아이파크는 수경시설과 스카이라운지 등 고급 커뮤니티를 앞세워 지난달 1만2719건의 청약통장을 모으며 평균 706.61대 1의 1순위 경쟁률을 기록했다. 서울의 힐스테이트 이수역센트럴은 게스트하우스와 전용 플랫폼을 제공했고 SK에코플랜트의 드파인 연희는 4000여 권 북클럽을 1년간 운영할 계획이다. 이 같은 상품 경쟁은 분양 성공률과 초기 가격 프리미엄을 좌우하는 핵심 변수로 자리잡았다.

지방에서는 옥석 가리기 현상이 뚜렷해 특정 도시들이 하락장 속에서도 상승을 이어갔다. 한국부동산원 집계 기준으로 지난해 문경이 누적 6.99%로 상승률 최상위였고 전주 덕진구 5.59%, 상주 5.47%, 안동 5.22%, 진주 4.82% 등의 순이었다. 문경은 KTX 중부내륙선 개통 효과가 반영되었고 상주는 2030년 KTX 상주역 개통 예정과 스마트팜 혁신밸리 조성 기대감이 가격을 지지했다. 공급 중단으로 인한 신축 희소성도 지역 시세를 끌어올리는 배경으로 분석된다.

시장 전체의 공급 스케줄도 투자 판단의 중요한 잣대가 된다. 대한주택건설협회 집계에서 3월 중견사 분양물량은 전국 7375가구로 지난달보다 55% 증가했고 수도권에 2762가구가 예정되어 있다. 자이에스앤디의 상주자이르네는 지하 2층~지상 최고 29층, 총 773가구 규모로 지역 대표 단지로 평가받을 여지가 크며 최고층 스카이라운지와 북 큐레이션 요소는 판매력 강화에 유리하게 작용할 수 있다. 다만 임대아파트 준공 예정 시점과 지역 성장 동력의 실현 여부는 향후 수익성에 직접적 영향을 미칠 것이다.

투자자 관점에서 묻지 않을 수 없는 질문은 무엇이 실제 주가를 움직일까 하는 점이다. 상품성으로 차별화된 분양 성공은 계약금과 중도금 수입, 잔여분 관리 측면에서 단기 실적을 개선시키지만 금리 변동과 지역 수요 편중은 하방 리스크로 남는다. 자이에스앤디처럼 포트폴리오에 신축과 임대, 지방 대형 단지를 병행하는 기업은 수익 안정성과 성장성을 동시에 평가받게 될 것이다. 결국 향후 분양 성적표, 공급 일정, 교통·산업 인프라 실현 속도 등이 주가 방향을 가를 관전 포인트다.