2026 경제성장전략 방향에 상장리츠 저율 분리과세 도입이 핵심 과제로 포함되면서 리츠 투자 환경이 크게 바뀔 가능성이 커졌다. 분리과세가 실제로 시행되면 최고 누진세 구간인 49.5% 대신 단일세율 9.9% 적용이 유력해 개인 투자자의 세후 수익률이 눈에 띄게 올라간다. 이 변화는 특히 배당 비중이 90% 이상인 리츠에 직간접적으로 유리하게 작용할 수 있다. 세제 혜택 기대는 이미 유동성이 줄었던 리츠 시장에 개인 자금을 끌어들이는 촉매가 될 전망이다.
ESR켄달스퀘어리츠는 시장에서 6%대 배당수익률 기대 종목으로 분류되며 이번 조치의 대표적 수혜 후보로 꼽힌다. TIGER 리츠부동산인프라 ETF의 주요 편입종목이기도 해서 ETF를 통한 간접투자 수요까지 연결될 가능성이 있다. 해당 ETF는 순자산 1조원을 넘긴 대형 상품으로 월분배 기반의 연 7~8%대 실현 사례를 제시하며 배당투자자들의 관심을 끌고 있다. 내년 3월 분배금 가이던스 공개 계획은 투자자 신뢰에 영향을 미칠 변수가 될 것이다.
리츠 시장은 2024년 하반기 유상증자와 리파이낸싱 흐름으로 주가 조정이 이어졌고 그 결과 개별 리츠들의 배당수익률이 상대적으로 높아졌다. 다만 최근 리파이낸싱으로 차입금리가 낮아지면서 이익 개선과 배당 여력 회복이 관찰되고 있다. ESR켄달스퀘어리츠도 이러한 구조적 개선의 수혜를 받을 가능성이 있으며 자산 편입과 재무구조 변화를 주시할 필요가 있다. 리츠의 실물자산 거래 회복은 순자산가치 NAV 개선으로 이어질 소지가 크다.
위험 요인도 분명하다. 공실률 상승이나 특정 자산군에 대한 수요 약화는 배당지속성에 직접적인 악영향을 준다. 올해 공매도 상위 종목으로 이름을 올렸던 리츠들이 공매도 투자자들에게 손실을 안긴 사례는 시장의 방향 전환이 빠를 수 있음을 보여준다. 투자자는 배당률만 보지 말고 포트폴리오 구성, 만기 구조, 차입비율, 임대차 계약의 질을 함께 점검해야 한다.
세제 변화가 가져올 수 있는 실제 수익 차이는 크다. 예를 들어 표면적 배당률이 6%인 경우 분리과세 9.9% 적용 시 실수익은 약 5.41%이지만 최고세율 구간에서 금융소득종합과세가 적용되면 실수익은 약 3.03% 수준으로 떨어질 수 있다. 이 단순 계산은 투자자 개인의 세부담 차이를 극명하게 보여주며 세제 개편이 현금흐름 측면에서 매력도를 높일 수 있음을 시사한다. 다만 배당의 안정성과 주가 변동성까지 고려하면 세제 혜택만으로 투자 결정을 내리긴 어렵다.
결국 ESR켄달스퀘어리츠의 향후 성적은 정책 이행 속도, 재무구조 개선 실효성, 임대시장 회복 속도의 교집합에서 결정될 것이다. ETF 편입을 통한 분산 투자와 개별 리츠의 실사 병행은 현실적인 접근법이며 투자 전 분배금의 지속가능성, 운용보수, 세부 자산 포트폴리오를 확인해야 한다. 정책이 실제로 개인 자금의 유입을 촉발한다면 리츠 섹터 전반의 밸류에이션 재평가가 뒤따를 수 있다. 투자자는 세제 변경 일정과 리츠별 재무지표 변화를 꾸준히 점검하면서 리스크와 보상을 균형 있게 따져야 한다.