NH올원리츠가 올해 보유 자산 전체의 차입 구조 재정비, 즉 리파이낸싱을 마무리했다. 대상 자산은 오피스 분당스퀘어와 에이원 A1타워 당산, 도지물류센터, 금남로·광주역의 오피스와 리테일 엔스퀘어, 하이트진로 서초사옥 등이며, 올해 신규로 돈의문D타워 수익증권 300억원을 편입했다. 돈의문D타워 편입을 위해 실시한 유상증자는 청약률 135.4%를 기록하며 기관과 개인의 수요를 확인했다. 리파이낸싱 완료와 자산 편입은 포트폴리오의 즉시 성장과 재무구조 개선을 동시에 가져왔다.

감정평가액 기준 자산총액은 1조1363억원으로 전년 대비 42% 증가했고, 같은 기간 매출은 45% 확대됐다. NH올원리츠는 코어플러스급 자산 중심의 영속형 리츠라는 기초 위에 오피스와 물류, 리테일을 혼합해 위험을 분산시키고 있다. 임대율은 9월 말 기준 98.7%로 사실상 만실 상태를 유지하며, 도지물류센터는 기존 임차인과의 계약 해지 후 롯데글로벌로지스와의 신규 계약으로 공실 리스크를 신속히 해소했다. 분당스퀘어 등 주요 자산에서는 로비 LED 설치와 안내사인 개선 등 환경개선 공사를 통해 자산 경쟁력 제고를 진행했다.

금융비용 측면에서는 전체 자산의 가중평균 쿠폰금리가 작년 12월 대비 0.46%포인트 하락해 비용 부담이 줄어들었다. 선과 중순위 대출과 전환사채, 주식담보대출을 포함한 총 대출금은 6876억원이며 가중평균 쿠폰금리는 약 4.18% 수준이다. 담보인정비율 LTV는 전환사채와 주식담보대출을 포함해 63.6%로 관리 가능한 범위에 있고, 시가배당률은 7에서 8%대에 이르러 투자 매력이 유지된다. 이러한 재무지표 개선은 추가 자산 편입 여지와 배당 지속성이라는 두 축을 동시에 강화하는 결과를 낳는다.

투자자 관점에서는 리파이낸싱으로 얻은 금리 절감과 신규 자산의 수익성 확대가 장기 배당 안정성에 미치는 영향을 점검해야 한다. 무엇보다 향후 금리 변동 구간에서 재차 대출 상환과 차환 능력이 관건이며, 추가 자산 매입이나 포트폴리오 재조정 시 자본비용과 LTV 변화를 세밀히 따져야 한다. NH올원리츠의 다각화된 포트폴리오와 높은 임대율은 단기 충격을 흡수하는 데 유리하지만, 성장 모멘텀을 실현하려면 임차료 인상과 공실률 관리 결과가 뒷받침되어야 한다. 앞으로 분기별 실적과 차입구조 변화, 그리고 배당 정책의 일관성을 중심으로 리포트와 공시를 주시하는 것이 합리적이다.