국내 리츠 시장이 금리 하락과 부동산 규제의 역설로 투자 대안으로 급부상하고 있다. 상장 리츠의 평균 배당이 7% 안팎까지 오르며 예금금리와의 격차가 커졌고 외국인과 기관의 자금 유입이 뚜렷하다. 10·15 대책 이후 주택 규제가 강화되자 자금 일부가 리츠로 이동하는 현상이 강화되고 있다. 이 흐름은 상업용, 데이터센터, 소매 중심 자산을 보유한 리츠의 재평가를 촉발하고 있다.

그 가운데 이지스밸류플러스리츠는 명동 청휘빌딩 우선협상 수주 소식으로 시장의 관심을 끌고 있다. 매입가 약 1600억원으로 알려진 해당 자산은 주요 임차인의 계약 만료 시 임대료 상승 여력이 기대된다. 이 리츠는 상장리츠 내에서 8% 안팎 배당 수준으로 분류되며 매각·재투자 사이클 가동 시 주주 환원 여력이 커질 수 있다. 다만 편입 자산 구성과 부채비율에 따라 수익 변동성이 발생할 수 있다.

최근 리츠들은 자산 매각으로 일회성 처분이익을 확보하고 이를 배당으로 환원하는 움직임을 보인다. 신한서부티앤디리츠의 동대문 매각 차익 사례처럼 포트폴리오 조정이 배당 정책으로 연결되는 일이 잦아졌다. 금리 하락은 조달비용을 낮춰 배당 확대의 직접 통로가 되지만 LTV와 만기 집중은 면밀히 관리해야 할 변수다. 상장리츠의 시가총액과 운용자산이 커지는 가운데 운용사의 자산관리 역량이 성과를 좌우하고 있다.

투자자는 이지스밸류플러스리츠를 포함한 리츠를 평가할 때 현금흐름 안정성, 주요 임차인 신용, 만기 구조, 조달 비용 민감도를 우선 점검해야 한다. 배당률만 보고 진입하면 금리 상승이나 임차인 이탈 시 손실에 노출될 수 있다. 그렇다면 포트폴리오에서 리츠 비중은 어떻게 정해야 할까라는 질문에는 배당의 지속 가능성과 NAV 할인폭을 고려해 단계적으로 비중을 늘리는 전략을 권한다. 정책 변화와 글로벌 금리 흐름을 살피며 매각·재투자 사이클의 수혜를 노리는 타이밍을 찾는 접근이 합리적이다.