코람코자산신탁이 인천 항동에 있는 대형 쿠팡 물류센터 매각을 위해 매각자문사 선정 절차에 들어갔다. 연면적 8만8234㎡, 지상 7층의 저온 물류시설로 코람코는 2021년 5월 선매입 약정 뒤 총 3600억원을 투입해 자산을 취득했다. 해당 시설은 쿠팡이 마스터리스로 장기 임차해 5년 계약에 5년 연장 옵션을 붙여 2031년까지 임대차 만기가 확정된 상태다.
이 같은 소식과 별개로 마스턴프리미어리츠는 장중 7.44% 하락해 1269원에 거래되며 리츠 섹터 전반의 약세가 이어졌다. 제이알글로벌리츠의 회생절차 신청이 투자심리를 위축시킨 가운데 개인정보 유출로 인한 집단소송과 과징금 가능성까지 겹치며 불확실성이 커졌다. 일부 관측은 쿠팡의 장기 임차가 안정적 현금흐름을 담보한다고 보지만 규제 리스크는 가격에 프리미엄 또는 할인으로 반영될 수 있다.
마스턴프리미어리츠의 지분 구조는 종류주 6.4%와 보통주 19.8% 보유를 포함해 신한은행 계열 펀드가 최대주주로서 영향력을 행사하고 있다. LF와 KT&G, 담배인삼공제회 등 기관 투자자가 포진해 있어 매각 과정에서 의사결정과 자금 조달이 변수로 작용할 가능성이 있다. 매각 가격은 수천억원대가 유력해 재무구조와 배당정책에 미치는 영향이 투자자들의 핵심 관심사다.
물류업계는 쿠팡의 장기 임차와 저온 물류 공급 감소 전망을 근거로 강한 원매자 관심을 관측하고 있다. 코람코가 국내외 컨설팅펌과 회계법인에 RFP를 배포한 만큼 경쟁 입찰 가능성이 높아 보인다. 실제 거래가격은 수요 경쟁, 금융비용, 쿠팡 신용 프리미엄의 평가에 따라 크게 달라질 것이다.
쿠팡의 개인정보 유출 사태는 집단소송과 당국의 과징금 부과 가능성이라는 실질적 위험을 남긴다. 대규모 과징금이 현실화하면 쿠팡의 현금흐름에 단기 압력이 생겨 임차인 신용 재평가로 이어질 수 있다. 반대로 마스터리스와 연장 확약은 건물주 관점에서 일정한 안정성을 제공한다는 점도 사실이다.
투자자는 마스턴프리미어리츠의 주가 움직임을 단기 뉴스와 구조적 요인으로 분리해 판단할 필요가 있다. 이번 매각 소식과 주가 급락은 리츠 섹터의 변동성을 재확인시켰으며 거래 성사 여부와 가격, 쿠팡의 규제 리스크가 향후 방향을 가를 것이다. 다가오는 주주총회 일정과 거시 이벤트까지 포함해 포트폴리오를 점검하는 것이 요구된다.