금리 인하 국면에서 연 6∼9%대 고배당을 제시하는 상장 리츠가 다시 주목받고 있다. 한국리츠협회 집계로 9월 말 기준 상장 리츠는 25개, 시가총액은 8조9367억원, 운용자산은 27조4704억원에 이른다. 상장 리츠 평균 배당수익률은 지난해 기준 7.5%였고 삼성증권은 올해 평균을 약 6.5%로 예상하면서 이지스밸류플러스리츠는 8.2% 수준의 고배당 목록에 포함됐다. 예금금리 대비 두 배 가까운 수익을 내는 점이 외국인과 기관의 매수세를 끌어들이고 있다.

리츠는 임대수익을 배당으로 돌려주는 구조라 금리 하락 시 조달 비용 축소와 자산가치 상승으로 배당 여력이 커진다. 삼성증권 등은 변동금리나 회사채 활용 비중이 높은 대형 리츠들이 금리 하락의 수혜를 본다고 분석한다. 실제로 롯데리츠는 회사채 금리를 3%대까지 낮추면서 주가와 배당 가이던스가 개선됐고 삼성FN리츠도 조달금리 절감으로 배당을 높였다. 외국인과 기관이 8월과 9월 연속 매수에 나선 흐름은 금리 사이클 전환을 반영한 자금 유입으로 해석된다.

시장 반등은 일부 종목에서 20%대, 대형 리츠 중심으로 10%대 회복이 나타났지만 코스피나 은행 보험 등 다른 고배당 섹터보다 상승 탄력은 제한적이다. 시총 1조원 이상 종목 중 롯데리츠는 연초 대비 약 27% 오르고 SK리츠는 15% 안팎의 성과를 냈다. 그렇다면 이지스밸류플러스리츠의 8%대 배당은 지속 가능할까라는 질문이 따라온다. 답을 구하려면 자산 포트폴리오의 임대수익 안정성, 현금흐름, 부채비율과 예정된 유상증자 계획을 면밀히 들여다봐야 한다.

정부의 리츠 규제 완화와 데이터센터·인프라·MBS 투자 허용은 리츠의 투자 대상과 밸류에이션을 바꿀 수 있는 변수다. 투자자는 배당률만 보고 판단하지 말고 각 리츠의 자산 구성과 임차인 신용도, 리파이낸싱 일정, 순현금흐름을 점검해야 한다. 특히 이지스밸류플러스리츠처럼 고배당을 표방하는 종목은 유동성 관리와 부채 구조가 배당 지속성의 관건이 된다. 금리 인하의 혜택과 함께 규제 변화가 본격화되는 국면에서 리츠는 매력적인 대안이지만 리스크를 정량적으로 비교하는 습관이 투자 성패를 가를 것이다.