신한카드가 을지로 파인애비뉴 A동 매각에 공식 착수하며 입찰제안요청서(RFP)를 발송했다. 연면적 약 6만5744㎡(약 2만평), 을지로3가역과 직결되는 CBD의 대형 오피스인 이 자산은 2020년 약 5200억원에 인수된 바 있다. 시장에서는 평당 3000만원 중반대를 적용할 경우 총 거래금액이 최소 7000억원을 웃돌 수 있다는 전망을 내놓고 있다. 다만 임대차 조건과 공급 변수에 따라 실거래가는 크게 달라질 수 있다.
당초 신한카드는 신한리츠운용을 통해 상장 리츠인 신한알파리츠에 편입하는 방안을 검토했으나 리츠 주주 반발과 내부거래 논란 우려로 공개입찰로 선회했다. 리츠 편입은 포트폴리오의 즉각적 확대와 동시에 주주가치 변화, 지배구조 이슈를 촉발할 소지가 있다. 신한알파리츠는 최근 이마트타워 입찰 참여 등으로 기관간 경쟁 구도에서 존재감을 보였다는 점이 주목된다. 대형 단일 자산 편입 시 레버리지 확대와 배당정책 재설계 가능성은 투자자들의 신중한 검토를 요구한다.
이번 매각은 유동성 확보와 고정비 부담 완화를 위한 자산 유동화 전략의 일환으로 읽힌다. 신한카드는 지난해 희망퇴직을 실시했고 카드사 당기순이익은 4767억원으로 전년 대비 16.7% 감소해 재무적 압박이 커진 상태다. 같은 기간 경쟁사인 삼성카드의 실적 감소 폭이 더 작았던 점은 상대적 부담을 키운다. 그룹 차원의 재무전략과 주주환원 기조가 매각 결정에 영향을 미친 것으로 보인다.
서울 CBD에 예정된 신규 오피스 공급과 주변 대형 개발사업은 매각 성사와 가격에 변수로 작용한다. 임차 기간, 책임임차 여부, 임대 안정성 등 구체적 조건이 원매자들의 가격 눈높이를 좌우할 전망이다. 실제로 최근 이마트타워 인수전에서는 평당 3400만~3500만원 수준의 경쟁이 벌어졌고 총 거래규모는 약 3500억원으로 예상됐다. 이런 사례는 자금조달 능력과 거래 종결 역량이 딜 성패를 가르는 중요한 요인임을 보여준다.
신한알파리츠의 관점에서 파인애비뉴가 편입되면 안정적 임대수익과 포트폴리오 스케일을 확보할 수 있는 장점이 있다. 반면 단일 자산 비중 확대는 NAV 변동성과 차입비율 상승을 초래할 수 있어 배당안정성에 대한 우려를 낳는다. 리츠가 대규모 인수를 추진할 때는 에쿼티 확보 계획, 차입구조, 예상 배당예측치를 투명하게 제시해야 투자자 신뢰를 유지할 수 있다. 결국 투자자는 수익률 전망과 리스크 관리 방안을 함께 확인해야 한다.
파인애비뉴 매각의 공개입찰 과정과 임대 조건 공개 시점이 향후 시장의 향방을 가를 핵심 변수다. 신한알파리츠가 입찰에 참여하거나 포트폴리오 전략을 수정할 경우 리츠 시장의 경쟁 구도와 투자 매력도에 적지 않은 영향을 미칠 것이다. 거래 구조, 가격 형성 과정, 자금조달 방식이 모두 공개되어야 시장의 합리적 평가가 가능해진다. 투자자와 시장은 해당 정보들을 바탕으로 다음 행보를 신중히 판단해야 한다.