NH올원리츠는 올해 보유 자산 전반에 대한 리파이낸싱을 마무리했다. 최근 감정평가액 기준 자산총액은 1조1363억원으로 전년 대비 42% 늘었고 매출도 45% 증가했다. 전체 대출 잔액은 6876억원이고 가중평균 쿠폰금리는 작년 12월 대비 0.46%포인트 낮아져 현재 약 4.18% 수준이다. 임대율은 9월 말 기준 98.7%로 만실에 가깝고 시가배당률은 7~8%대로 수익 기반이 강화됐다.

국내 리츠 업종은 코스피 랠리에도 상대적으로 부진해 상장 리츠 다수가 1년 새 반토막 수준을 기록했다. 잦은 유상증자와 투자자 신뢰 저하가 주요 원인으로 꼽히며 일부 리츠는 증자 공시 직후 주가가 급락했다. NH올원리츠는 돈의문D타워 수익증권 편입을 위해 유상증자를 진행했지만 청약률은 135.4%로 안정적으로 자금을 조달했다. 이 경험은 자본조달 실행력과 기관 수요를 확인한 신호로 해석된다.

금리 인하 기대가 커진 상황에서 리파이낸싱으로 금융비용을 낮춘 NH올원리츠는 수혜가 예상된다. 현재 리츠 섹터의 P/NAV는 0.66배로 저평가 상태여서 밸류에이션 회복 여지가 있다. 그렇다면 투자자는 어떤 요소를 우선 살펴야 할까? 금융비용 추이와 임대율 유지 여부, 추가 자금조달 계획이 핵심 변수가 될 것이다.

단기적 모멘텀으로는 만실 수준의 임대율과 도지물류센터의 재계약, 분당스퀘어 등 자산의 환경개선이 꼽힌다. 그러나 유상증자에 따른 주식 희석과 경기 민감성은 리스크로 남아 있다. 금리 인하가 예상보다 지연되면 기대 수익률에 대한 재평가가 필요하다. 투자자는 금리와 유동성, P/NAV 회복 여부를 동시에 점검할 필요가 있다.