국내 증시의 변동성이 커지면서 투자자들이 은행과 금융주에 이어 고배당 리츠로 눈을 돌리고 있다. ETF체크에 따르면 지난주 TIGER 리츠부동산인프라에 953억원이 순유입됐고 20일 하루 482억원이 몰리며 이 ETF의 순자산은 국내 상장 리츠 ETF 가운데 최초로 1조원을 넘어섰다. 리츠의 높은 배당 매력 가운데 NH프라임리츠는 지난해 시가배당률 14.5%로 상위권을 차지해 개인과 기관의 관심을 함께 받고 있다.
리츠는 다수로부터 자금을 모아 임대수익을 배당하는 구조로 자기관리형은 순이익의 50%를 배당하고 위탁관리형과 기업구조조정형은 90% 이상을 의무 배당해 시가배당률이 상대적으로 높다. 대표 고배당주인 은행과 보험주는 이달 들어 각각 KRX은행지수 7.36%, KRX보험지수 6.09% 오르는 모습이었으나 같은 기간 KRX 리츠 TOP10 지수는 0.91% 오르는 데 그쳐 리츠의 저평가 매력이 부각됐다. 이런 환경에서 배당률 10%대 이상을 기록한 종목들은 현금흐름 강화 수단으로 주목받으며 NH프라임리츠는 그중에서도 수익성과 배당 안정성의 균형을 검토할 대상이다.
하지만 리츠는 실물 부동산에 투자하는 특성상 경기 둔화 때 공실이 늘어나 배당이 훼손될 수 있다는 점을 간과하면 안 된다. 한국부동산원 통계로는 지난해 서울 오피스 공실률이 5.6%였고 CBRE 기준으로 수도권 A급 물류센터 공실률은 약 23%에 달해 공급 과잉과 수요 약화가 병행되는 자산군이 존재한다. 서울스퀘어 사례는 이를 단적으로 보여주는데 매입을 추진한 운용사는 1조2855억원 규모 딜을 마무리하면서 우선임차권 확보, 계열사 임차 유치, 리츠 상장 등의 전략으로 공실 리스크를 통제하려 하고 있다.
개별 리츠는 종목 규모가 작고 유상증자와 같은 자본행위가 빈번해 개인 투자자 입장에서는 관리 부담이 크다. 증권사 대체투자팀 관계자들의 분석을 종합하면 분산효과를 원하면 리츠 ETF가, 특정 자산의 임차인 구성이나 임대료 재계약 조건을 직접 분석할 수 있다면 개별 리츠가 더 높은 수익 기회를 줄 수 있다. NH프라임리츠를 평가할 때는 단순한 시가배당률 비교를 넘어 임차인 포트폴리오, 잔여 임차기간, 레버리지 비율과 현금흐름 전망을 종합해야 한다.
단기 현금수익을 좇는 투자자가 감내할 수 있는 공실·레버리지·조달 위험의 한계는 어디까지인가라는 질문이 필요하다. 금융당국의 부동산 PF 자기자본비율 단계적 상향, 건설업 수주 절벽과 미분양 확산, 달러·원 환율 변동성 확대는 리츠의 자산 취득과 재무구조에 영향을 미칠 수 있다. 따라서 배당률을 중심으로 한 투자 유인은 유효하지만 정책과 시장 환경 변화에 따른 스트레스 시나리오 검증이 필수적이다.
최근 TIGER 리츠 ETF의 대규모 자금 유입은 배당 중심 투자 수요가 뚜렷해졌음을 보여주지만 이는 시장의 관심이 특정 자산군으로 쏠렸다는 뜻이기도 하다. 투자자는 포트폴리오 내 리츠 비중과 개별 리스크 한도를 명확히 하고, 리밸런싱 규칙과 스트레스 테스트를 마련한 뒤 NH프라임리츠 같은 고배당 종목을 편입해야 한다. 결국 고배당 리츠의 유인은 분명하지만 그 가치를 유지할 수 있는 임대수익의 질과 자본구조의 건전성을 검증하는 과정이 투자 성패를 가를 것이다.