국내 상장 리츠의 대다수가 공모가를 밑돌며 투자자 불만이 커지고 있다. 전체 상장 리츠 25개 중 약 80%가 공모가보다 낮게 거래되고 있다는 점은 시장 신뢰의 약화를 단적으로 보여준다. 롯데리츠도 그 흐름에서 자유롭지 못해 최근 종가가 공모가를 밑돌며 투자 판단을 어렵게 하고 있다. 이런 흐름은 단순한 변동성이 아니라 수익 구조와 자금 조달 방식에 대한 근본적 의문을 제기한다.
금리 상승과 글로벌 오피스 가치 조정이 인컴형 자산으로서 리츠의 매력을 떨어뜨리고 있다. 더구나 유상증자에 따른 주식수 증가와 배당 희석 우려는 이미 주가에 부정적 영향을 줬다. 실제로 대규모 유상증자를 발표한 리츠가 단기적으로 주가 급락을 경험한 사례들이 시장 심리를 악화시켰다. 결과적으로 투자자들은 배당과 시가총액, 유동성 희석 가능성을 동시에 따져야 하는 상황에 놓였다.
이런 배경에서 하나오피스리츠의 단일 섹터, 강남 오피스 집중 전략은 시장의 선택지 중 하나로 부각된다. 하나오피스리츠는 주당 공모가 5000원으로 자산가치 대비 약 13% 할인된 가격이라는 평가를 받고 있으며 10년 평균 7.5% 배당 목표를 제시하고 있다. 매입 당시보다 임대료를 크게 개선해 건물 가치를 높였고 담보대출 금리 대환으로 가치 회복 효과를 노렸다는 점이 특징이다. 투자자 입장에서는 자산의 질과 임대수익 개선 가능성을 면밀히 따져보는 것이 관건이다.
그룹 차원의 자산 재편도 리츠 주가에 중요한 변수다. 롯데그룹은 호텔 어린이집 통폐합, 자산 매각과 임차 방식 전환, 롯데렌탈 지분 매각 등으로 현금흐름과 자본구조를 정비하고 있으며 일부 자산을 롯데리츠로 이전하거나 매각하는 방식으로 재무효율을 높이는 방안을 검토해왔다. L7 홍대의 리츠 편입 사례처럼 그룹 내부 거래와 자산 재배치가 롯데리츠의 자산 기반과 배당 여력에 직접적인 영향을 줄 수 있다. 투자자는 그룹의 자산 이전 계획과 관련 계약 조건, 임차 기간과 가격 등을 주의 깊게 살펴야 한다.
단기적으로는 금리와 시장 심리에 따라 롯데리츠 주가가 출렁일 가능성이 높다. 반면 자산 매각이나 포트폴리오 리밸런싱, 배당정책 변경 같은 촉매가 발생하면 NAV 할인 축소나 주가 재평가로 연결될 여지도 있다. 투자 판단에 앞서 확인해야 할 핵심 지표는 보유자산의 임대료 수준과 공실률, 담보대출 금리, 유상증자 계획 여부와 그룹 차원의 자산거래 가능성이다. 결국 리츠 투자에서 중요한 것은 단기간의 등락에 흔들리지 않는 자산의 질과 자본정책에 대한 신뢰 여부다.