금리 인하기에 연 6∼7%대 배당을 내세운 상장 리츠에 자금이 몰리고 있다. 9월 말 기준 국내 리츠는 431개로 운용자산은 약 113조9500억원이며 상장 리츠는 25개로 시가총액 약 8조9367억원, 운용자산은 27조4704억원 수준이다. 지난해 상장 리츠 평균 배당수익률은 7.5%로 예금 금리의 두 배에 달하는 수준이다. 삼성증권은 NH올원리츠를 9.5%의 고배당 후보로 분류했다.

리츠는 부동산 임대수익을 배당으로 돌려주는 구조여서 금리 변화에 민감하다. 금리가 내리면 조달비용이 줄고 자산가치가 상승해 배당 여력이 커지지만 금리 상승 시 조달비용 증가로 수익률이 하락할 수 있다. 최근 외국인과 기관의 매수세는 금리 인하 기대와 배당형 상품 선호가 결합한 결과로 해석된다.

그런데 NH올원리츠는 올 들어 주가가 공모가 5000원에서 최고 3698원을 거쳐 최저 3115원까지 떨어지며 투자자들의 불안을 키웠다. 운용자산이 약 8500억원인 대형 리츠에서 이런 폭락이 발생한 배경에는 370억원 규모의 유상증자가 있다. 운용사는 신주를 기존 주가보다 낮은 2970원에 발행했고 신규 물량은 유통 주식의 약 25%에 달했다. 이로 인해 단기 유동성 확대와 지분 희석 우려가 동시에 커졌다.

운용사는 유상증자로 마련한 자금으로 돈의문 디타워 편입을 추진하며 자금 일부로 펀드 수익증권 300억원을 취득할 계획이다. 돈의문 디타워는 연면적 약 8만6224㎡로 지난해 펀드를 통해 총 8953억원에 인수된 대형 오피스 자산이다. 장기적으로 우량 자산 편입이 배당과 주가에 긍정적일 수 있다는 주장과 달리 단기적 가치 희석 가능성은 명확하다.

소액주주들은 가격이 공모가 대비 크게 떨어진 상황에서 저가 유상증자가 이뤄진 점을 문제 삼고 있다. 일각에서는 대주주가 유상증자 후 장내매수로 지분을 확대하려는 의도라는 의심까지 제기된다. 시장 데이터로 보면 올해 KRX리츠TOP10 지수는 9월 말 기준 5%대 상승에 그치며 코스피 대비 회복 탄력이 약한 편이다. 리츠별로는 우량 자산을 보유한 대형 종목 중심의 반등이 뚜렷해 개별 리츠의 재무구조와 자산 포트폴리오가 성패를 가를 전망이다.

정부는 리츠의 투자 대상과 규제 완화를 통해 시중 유동성을 생산적 자산으로 유도하려는 정책을 펴고 있어 투자 환경은 구조적으로 바뀌고 있다. 개정 시행령이 시행되면 데이터센터, 인프라, 주택저당증권 등으로 투자 영역이 넓어질 예정이고 연내 흥국리츠와 하나금융리츠 등 신규 상장도 대기 중이다. 제도적 확장은 기회를 제공하나 새로운 자산군의 밸류에이션과 운영 리스크를 면밀히 검토해야 한다.

NH올원리츠의 현재 상황은 고배당 매력과 유상증자에 따른 리스크가 동시에 드러난 사례다. 배당수익률 기대에도 불구하고 투자자는 자산의 현금흐름, 부채비율, 유상증자 계획과 대주주 행보를 꼼꼼히 따져야 한다. 은퇴자금 성격의 안정적 수익을 기대하는 투자자라면 배당률만으로 판단하지 말고 포트폴리오 내 비중과 리스크 관리 방안을 먼저 결정해야 한다. 이 사안을 두고 시장은 당분간 수급과 대주주 대응에 더 큰 주목을 보일 것이다.